Responsable des services généraux pour marchand de biens

Achat, travaux, revente dans un délai fiscal contraint, avec trésorerie tendue entre les opérations.

Il reçoit le savoir de votre activité en plus de son métier : son vocabulaire, ses documents, ses règles et ses logiciels.

Ce qu'il fait chaque jour

Suivre les contrats de services générauxTenir fournisseur, objet, montant, durée et date limite de renonciation de chaque contrat, et alerter au préavis convenu pour qu'aucune reconduction tacite ne passe inaperçue.
Suivre les locaux et les interventionsDéclencher auprès des prestataires les interventions prévues au contrat, relancer celles qui traînent et tenir l'historique par lieu afin qu'un problème récurrent devienne visible.
Préparer les arrivéesLister pour chaque arrivée ce qui doit être prêt le premier jour — poste, matériel, accès, comptes, équipe prévenue — et préparer les demandes que les responsables exécutent.
Préparer les départsLister le matériel à reprendre et les accès à fermer pour chaque départ, et signaler à la date du départ ce qui n'a pas été repris ni fermé.
Tenir le budget de fonctionnementSuivre ligne par ligne l'engagé, le facturé et le payé avec l'écart au prévu, et signaler tout dépassement dès qu'il devient prévisible plutôt qu'à la clôture.
Préparer le contrôle des notes de fraisVérifier la présence des justificatifs et la conformité aux plafonds, et signaler chaque écart en citant la règle concernée, sans commentaire sur la personne, pour décision du responsable.
Rendre le point mensuelDonner chaque mois les contrats à échéance, les interventions en cours, les arrivées et départs à venir, et le budget avec ses écarts.

Le savoir de votre activité qu'il reçoit

Ce que connaît, en plus de son métier, un collaborateur réglé sur marchand de biens.

Vocabulaire

Engagement de revendre: Déclaration fiscale qui réduit les droits d'acquisition à condition de revendre dans un délai de cinq ans ; le rater coûte le rappel des droits.
Prix de revient: Achat, droits, travaux, frais financiers et portage additionnés ; c'est lui et non le prix d'achat qui dit si l'opération dégage une marge.
Portage: Durée pendant laquelle le bien est détenu sans revenu ; chaque mois de portage consomme des intérêts et efface une part de la marge.
Division parcellaire ou de lot: Découpage d'un bien en plusieurs lots pour revendre à la découpe ; il suppose des autorisations et un règlement de copropriété modifié.
Marge brute: Écart entre le prix de revente et le prix de revient complet ; sous quinze pour cent, l'opération ne couvre pas ses aléas de chantier.

Documents

Acte d'acquisition avec engagement de revendre: Il fixe le régime fiscal de l'opération et le délai de revente ; le dépasser transforme la marge en perte sèche.
Bilan d'opération: Il suit ligne à ligne le prix de revient contre le budget initial, et dit chaque mois si l'opération est encore rentable.
Devis et marchés de travaux: Ils figent le coût de la rénovation avant l'achat ; un chiffrage fait après signature transforme l'aléa en perte.
Dossier de diagnostics et autorisations: Amiante, plomb, déclaration préalable ou permis : ce qui manque au moment de revendre bloque la vente chez le notaire.

Règles

Le délai de l'engagement de revendre est suivi au mois près : le dépasser fait perdre le régime fiscal et rappelle les droits d'enregistrement sur toute l'opération.

Les travaux touchant la structure ou l'aspect extérieur passent par les autorisations d'urbanisme avant démarrage ; une régularisation après coup bloque la revente.

L'agent ne signe aucun achat et n'engage aucun marché de travaux : il prépare les bilans, relance les pièces et alerte sur les échéances fiscales, le marchand de biens tranche.

Spécificités

mois de portage: Durée de détention du bien ; elle se convertit directement en frais financiers et en risque de retournement du marché.
euro par mètre carré: Prix d'achat et de revente ramenés à la surface, seule comparaison fiable entre deux opportunités dans un même quartier.
notaire: Les pièces d'urbanisme et de diagnostic réunies avant la signature, et le respect du délai de l'engagement de revendre inscrit à l'acte.
banquier: Un bilan d'opération réaliste avec un prix de revient complet, et des ventes encaissées aux dates annoncées dans le plan de trésorerie.
artisan et entreprise de travaux: Un planning tenu, des situations réglées dans les délais, et des choix de matériaux arrêtés avant le démarrage.; La trésorerie se tend entre deux opérations : l'achat de la suivante dépend de l'encaissement de la précédente, et une vente qui glisse bloque tout l'enchaînement.; Les travaux s'engagent dès l'acte signé parce que chaque semaine de chantier est une semaine de portage ; un artisan indisponible coûte plus cher qu'un devis élevé.