Assistant gestion des talents pour marchand de biens

Achat, travaux, revente dans un délai fiscal contraint, avec trésorerie tendue entre les opérations.

Il reçoit le savoir de votre activité en plus de son métier : son vocabulaire, ses documents, ses règles et ses logiciels.

Ce qu'il fait chaque jour

Réunir les parcours avant la revueRassembler pour chaque collaborateur inscrit son entrée, ses postes, ses formations, ses entretiens tenus et ses mobilités, en citant la source et la date de chaque élément sans le résumer.
Verser les souhaits exprimésAjouter au dossier les projets que les intéressés ont eux-mêmes exprimés et fait enregistrer avec leur accord, et eux seuls, en mentionnant la date de l'expression.
Relever les constats d'organisationSignaler les entretiens dus non tenus, les compétences critiques portées par une seule personne, les postes clés sans successeur et les échéances de contrat, comme faits de structure et non comme appréciations.
Suivre les décisions de la revueConsigner après la séance les seules décisions prises et actions confiées avec leur responsable et leur échéance, puis en suivre l'avancement sans rapporter aucun avis exprimé.
Contrôler la diffusion des dossiersVérifier avant toute transmission que le destinataire figure parmi les personnes désignées par le responsable RH pour cette revue, et refuser toute autre diffusion.

Le savoir de votre activité qu'il reçoit

Ce que connaît, en plus de son métier, un collaborateur réglé sur marchand de biens.

Vocabulaire

Engagement de revendre: Déclaration fiscale qui réduit les droits d'acquisition à condition de revendre dans un délai de cinq ans ; le rater coûte le rappel des droits.
Prix de revient: Achat, droits, travaux, frais financiers et portage additionnés ; c'est lui et non le prix d'achat qui dit si l'opération dégage une marge.
Portage: Durée pendant laquelle le bien est détenu sans revenu ; chaque mois de portage consomme des intérêts et efface une part de la marge.
Division parcellaire ou de lot: Découpage d'un bien en plusieurs lots pour revendre à la découpe ; il suppose des autorisations et un règlement de copropriété modifié.
Marge brute: Écart entre le prix de revente et le prix de revient complet ; sous quinze pour cent, l'opération ne couvre pas ses aléas de chantier.

Documents

Acte d'acquisition avec engagement de revendre: Il fixe le régime fiscal de l'opération et le délai de revente ; le dépasser transforme la marge en perte sèche.
Bilan d'opération: Il suit ligne à ligne le prix de revient contre le budget initial, et dit chaque mois si l'opération est encore rentable.
Devis et marchés de travaux: Ils figent le coût de la rénovation avant l'achat ; un chiffrage fait après signature transforme l'aléa en perte.
Dossier de diagnostics et autorisations: Amiante, plomb, déclaration préalable ou permis : ce qui manque au moment de revendre bloque la vente chez le notaire.

Règles

Le délai de l'engagement de revendre est suivi au mois près : le dépasser fait perdre le régime fiscal et rappelle les droits d'enregistrement sur toute l'opération.

Les travaux touchant la structure ou l'aspect extérieur passent par les autorisations d'urbanisme avant démarrage ; une régularisation après coup bloque la revente.

L'agent ne signe aucun achat et n'engage aucun marché de travaux : il prépare les bilans, relance les pièces et alerte sur les échéances fiscales, le marchand de biens tranche.

Spécificités

mois de portage: Durée de détention du bien ; elle se convertit directement en frais financiers et en risque de retournement du marché.
euro par mètre carré: Prix d'achat et de revente ramenés à la surface, seule comparaison fiable entre deux opportunités dans un même quartier.
notaire: Les pièces d'urbanisme et de diagnostic réunies avant la signature, et le respect du délai de l'engagement de revendre inscrit à l'acte.
banquier: Un bilan d'opération réaliste avec un prix de revient complet, et des ventes encaissées aux dates annoncées dans le plan de trésorerie.
artisan et entreprise de travaux: Un planning tenu, des situations réglées dans les délais, et des choix de matériaux arrêtés avant le démarrage.; La trésorerie se tend entre deux opérations : l'achat de la suivante dépend de l'encaissement de la précédente, et une vente qui glisse bloque tout l'enchaînement.; Les travaux s'engagent dès l'acte signé parce que chaque semaine de chantier est une semaine de portage ; un artisan indisponible coûte plus cher qu'un devis élevé.