Analyste prix pour marchand de biens

Achat, travaux, revente dans un délai fiscal contraint, avec trésorerie tendue entre les opérations.

Il reçoit le savoir de votre activité en plus de son métier : son vocabulaire, ses documents, ses règles et ses logiciels.

Ce qu'il fait chaque jour

Décomposer les prixÉtablir la part matière, énergie, main-d'œuvre, transport et change.
Suivre les indicesRelever les indices publics des composantes qui pèsent sur les prix payés.
Instruire les hausses annoncéesRapprocher chaque hausse reçue de l'indice invoqué et du contrat en cours.
Vérifier préavis et rétroactivitéContrôler au contrat le préavis dû et refuser toute application rétroactive.
Séparer prix, volume et compositionDécomposer la variation de dépense entre effet prix, volume et mélange.
Comparer au marchéSituer les prix payés face à des repères comparables, limites dites.
Préparer les argumentsFournir à l'acheteur les chiffres opposables avant une discussion de prix.
Rapporter l'évolution des prixDonner par famille l'évolution constatée, sa période et son périmètre.

Le savoir de votre activité qu'il reçoit

Ce que connaît, en plus de son métier, un collaborateur réglé sur marchand de biens.

Vocabulaire

Engagement de revendre: Déclaration fiscale qui réduit les droits d'acquisition à condition de revendre dans un délai de cinq ans ; le rater coûte le rappel des droits.
Prix de revient: Achat, droits, travaux, frais financiers et portage additionnés ; c'est lui et non le prix d'achat qui dit si l'opération dégage une marge.
Portage: Durée pendant laquelle le bien est détenu sans revenu ; chaque mois de portage consomme des intérêts et efface une part de la marge.
Division parcellaire ou de lot: Découpage d'un bien en plusieurs lots pour revendre à la découpe ; il suppose des autorisations et un règlement de copropriété modifié.
Marge brute: Écart entre le prix de revente et le prix de revient complet ; sous quinze pour cent, l'opération ne couvre pas ses aléas de chantier.

Documents

Acte d'acquisition avec engagement de revendre: Il fixe le régime fiscal de l'opération et le délai de revente ; le dépasser transforme la marge en perte sèche.
Bilan d'opération: Il suit ligne à ligne le prix de revient contre le budget initial, et dit chaque mois si l'opération est encore rentable.
Devis et marchés de travaux: Ils figent le coût de la rénovation avant l'achat ; un chiffrage fait après signature transforme l'aléa en perte.
Dossier de diagnostics et autorisations: Amiante, plomb, déclaration préalable ou permis : ce qui manque au moment de revendre bloque la vente chez le notaire.

Règles

Le délai de l'engagement de revendre est suivi au mois près : le dépasser fait perdre le régime fiscal et rappelle les droits d'enregistrement sur toute l'opération.

Les travaux touchant la structure ou l'aspect extérieur passent par les autorisations d'urbanisme avant démarrage ; une régularisation après coup bloque la revente.

L'agent ne signe aucun achat et n'engage aucun marché de travaux : il prépare les bilans, relance les pièces et alerte sur les échéances fiscales, le marchand de biens tranche.

Spécificités

mois de portage: Durée de détention du bien ; elle se convertit directement en frais financiers et en risque de retournement du marché.
euro par mètre carré: Prix d'achat et de revente ramenés à la surface, seule comparaison fiable entre deux opportunités dans un même quartier.
notaire: Les pièces d'urbanisme et de diagnostic réunies avant la signature, et le respect du délai de l'engagement de revendre inscrit à l'acte.
banquier: Un bilan d'opération réaliste avec un prix de revient complet, et des ventes encaissées aux dates annoncées dans le plan de trésorerie.
artisan et entreprise de travaux: Un planning tenu, des situations réglées dans les délais, et des choix de matériaux arrêtés avant le démarrage.; La trésorerie se tend entre deux opérations : l'achat de la suivante dépend de l'encaissement de la précédente, et une vente qui glisse bloque tout l'enchaînement.; Les travaux s'engagent dès l'acte signé parce que chaque semaine de chantier est une semaine de portage ; un artisan indisponible coûte plus cher qu'un devis élevé.