Analyste de trésorerie pour expertise immobilière

Rapports d'évaluation engageant la responsabilité, avec méthodes normées et références de marché.

Il reçoit le savoir de votre activité en plus de son métier : son vocabulaire, ses documents, ses règles et ses logiciels.

Ce qu'il fait chaque jour

Analyser le besoin en fonds de roulement et les délaisÀ chaque balance mensuelle déposée, calcule le besoin en fonds de roulement et ses composantes en valeur et en jours, mesure les délais réels clients et fournisseurs, chiffre le coût d'un jour de délai et explique les variations.
Décomposer les flux de trésorerie de la périodeChaque mois, décompose la variation de trésorerie en flux d'exploitation, d'investissement et de financement à partir des balances et des relevés, et met la série à jour sur vingt-quatre mois.
Construire les scénarios à douze moisSur demande ou à chaque mise à jour des hypothèses, construit les scénarios tendanciel, prudent, croissance et choc, identifie le point bas de chacun avec sa date et sa cause, et liste les hypothèses avec leur source.
Chiffrer les leviers structurelsPour le scénario de référence choisi par l'utilisateur, chiffre l'effet sur le point bas de chaque levier (délai clients, acomptes, conditions fournisseurs, calendrier d'investissement, ligne de crédit, mobilisation de créances, prêt) avec conditions et limites connues.
Préparer le plan de financement et le dossier bancaireSur demande, construit le tableau emplois-ressources et assemble le dossier de présentation (activité, chiffres clés, trésorerie historique et prévisionnelle, besoin, remboursement, garanties évoquées) à valider avant toute transmission.
Suivre les ratios regardés par les prêteursChaque mois, calcule les ratios d'endettement, de couverture des échéances et d'autonomie financière avec leur définition, les compare aux engagements pris envers les prêteurs si l'utilisateur les a fournis, et signale toute approche d'une limite.

Le savoir de votre activité qu'il reçoit

Ce que connaît, en plus de son métier, un collaborateur réglé sur expertise immobilière.

Vocabulaire

Valeur vénale: Prix qu'obtiendrait le bien sur le marché à la date de l'expertise, dans des conditions normales de vente et de délai.
Méthode par comparaison: Évaluation par les transactions récentes de biens semblables ; elle exige des références vérifiables et non des annonces en cours.
Méthode par capitalisation: Évaluation d'un bien loué à partir de son revenu et d'un taux de rendement du marché ; elle s'impose sur l'immobilier d'entreprise.
Charte de l'expertise: Référentiel professionnel qui fixe la méthode, la forme du rapport et l'indépendance de l'expert ; s'en écarter fragilise le rapport.
Mission et destinataire: Ce pour quoi l'expertise est demandée et qui s'en servira ; un rapport produit pour une succession ne vaut pas pour une banque.

Documents

Lettre de mission: Elle fixe l'objet, la date de valeur, le destinataire et les limites du travail ; sans elle, la responsabilité de l'expert n'a pas de contour.
Rapport d'expertise: Il expose la méthode, les références utilisées et le raisonnement ; un chiffre sans démonstration n'est pas opposable et se retourne contre l'expert.
Fiche de visite et relevé photographique: Ils datent l'état constaté du bien ; sans eux, une dégradation survenue après la visite se discute contre l'expert.
Tableau des références de marché: Il liste les transactions comparables avec leurs sources et leurs écarts ; c'est la pièce que conteste l'avocat ou l'administration.

Règles

L'expert n'évalue aucun bien dans lequel il a un intérêt direct ou indirect, et l'indépendance vis-à-vis du donneur d'ordre est écrite dans le rapport.

Toute valeur avancée s'appuie sur des références vérifiables citées dans le rapport, avec la date de valeur et les hypothèses retenues ; un chiffre sans démonstration n'est pas une expertise.

L'agent n'arrête aucune valeur et ne signe aucun rapport : il rassemble les références, prépare les tableaux comparatifs et vérifie les pièces, l'expert seul évalue et signe.

Spécificités

euro par mètre carré: Unité de comparaison des références, à ajuster de l'état, de l'étage et de l'exposition avant d'être appliquée au bien.
taux de rendement: Rapport entre le loyer annuel et la valeur du bien ; il porte l'évaluation d'un bien loué et se lit dans les transactions du marché.
notaire ou avocat: Une date de valeur conforme à la mission, une méthode explicitée et un rapport qui tienne devant une contestation ou un juge.
banque prêteuse: Une valeur prudente, des références datées et une mention claire des hypothèses retenues et des éléments non vérifiés.
propriétaire: Comprendre ce qui fait l'écart entre son attente et la valeur retenue, avec les comparables qui l'expliquent.; Les expertises de succession et de partage se concentrent quand le notaire ouvre le dossier ; le délai tient en semaines et la date de valeur, elle, est fixée par la loi.; Les évaluations annuelles de patrimoine pour les investisseurs tombent en fin d'exercice, avec une date de valeur commune et un calendrier serré de restitution.