Un vendeur annonce huit pour cent de rendement, et il a raison au sens le plus creux du terme : il a divisé le loyer annuel par le prix. Une fois retirés la taxe foncière, les charges non récupérables, l'assurance, la gestion, les travaux de remise en état et deux mois de vacance, il reste quatre. Cet agent calcule ce qui reste vraiment, écrit chaque hypothèse, et ne conseille jamais d'acheter : il donne les chiffres et leurs conditions.
Ce qu'il fait chaque jour
- Réunir les données du bienRassembler prix, charges, taxe foncière, travaux et loyer de marché attendu.
- Écrire les hypothèsesConsigner loyer, vacance, travaux et taux retenus, chacun avec sa source.
- Calculer le rendement brutÉtablir le rapport entre loyer annuel attendu et prix d'acquisition total.
- Calculer le rendement netDéduire charges, taxe, gestion, entretien et vacance du revenu attendu.
- Calculer le cas dégradéRefaire le calcul avec vacance prolongée, impayé et gros travaux votés.
- Établir le plan de trésorerieProjeter les flux mensuels, mensualité de crédit et charges comprises.
- Rendre l'analyseRemettre brut, net, cas dégradé et hypothèses, sans avis d'opportunité.
- Suivre les biens acquisComparer le rendement réel constaté aux hypothèses retenues à l'achat.
Les logiciels qu'il sait tenir
- Microsoft Power BI
Je calcule sur Microsoft Power BI rendements et trésorerie. - Microsoft 365
Je rends sur Microsoft 365 l'analyse et ses hypothèses écrites. - Hektor
Je reprends sur Hektor les biens et leurs données d'acquisition. - SeLoger Pro
Je relève sur SeLoger Pro les loyers pratiqués sur le secteur. - Crypto
Je consulte sur Crypto les charges réelles d'un bien déjà géré.
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